Pourquoi s’intéresser à la fiscalité de la location saisonnière ?
Investir dans un appartement ou un chalet en station de montagne, comme aux Deux Alpes, offre une belle opportunité de rentabilité locative. Mais pour maximiser ses revenus et éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de connaître les règles fiscales en vigueur en 2025.
Le régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Accessible à tout particulier qui loue un logement meublé et dont les recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 € ou la moitié des revenus du foyer.
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Deux options fiscales :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés (71 % si résidence classée meublé de tourisme).
- Régime réel : possibilité de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) et d’amortir le bien.
Exemple concret : un appartement loué 18 000 € par an, classé meublé de tourisme, ne sera imposé que sur 5 220 € de revenus imposables grâce à l’abattement de 71 %.
Le dispositif Censi-Bouvard : toujours valable en 2025 ?
Ce dispositif, qui concernait les résidences de services (tourisme, étudiantes, seniors), a pris fin fin 2022 pour les nouveaux investissements. En 2025, il ne profite donc plus qu’aux acquisitions réalisées avant cette date et reste actif jusqu’à la fin de leur engagement (9 ans).
Pour les investisseurs actuels aux Deux Alpes, il permet toujours de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien (plafonné à 300 000 €).
La récupération de TVA sur un bien meublé
Acheter un bien immobilier en résidence de tourisme classée permet de récupérer 20 % de TVA sur le prix d’acquisition, à condition de confier la gestion locative à un exploitant pendant 20 ans.
- Intéressant sur les programmes neufs.
- En cas de revente avant terme, la TVA récupérée doit être remboursée au prorata.
Exemple : pour un chalet acheté 500 000 €, l’économie immédiate est de 100 000 € de TVA récupérée, si les conditions sont respectées.
Autres points fiscaux à surveiller en 2025
- Taxe de séjour : prélevée par la commune sur chaque nuitée, variable selon le classement du logement.
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : s’applique si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€.
- Fiscalité locale : taxe foncière et éventuelles surtaxes sur les résidences secondaires dans certaines communes touristiques.
Ce qu’il faut savoir avant d’investir
En 2025, la fiscalité de la location saisonnière en montagne reste attractive, à condition de bien choisir son régime et de respecter les obligations déclaratives. Le LMNP demeure la solution la plus souple, tandis que la récupération de TVA constitue un levier puissant sur les programmes neufs.
Chez Cortina Immobilier, nous accompagnons chaque investisseur dans son projet, en partenariat avec des conseillers spécialisés, pour optimiser rentabilité et fiscalité.
Date de mise à jour : 04/09/25
Date de création : 04/09/25
